碧桂园发布 2023 年财报，亏损 1673 亿，碧桂园发生亏损有哪些原因？未来发展趋势如何？

延迟的财报总算是补发出来了，因为财报无法发出，碧桂园于2024 年 4 月 2 日上午 9 时起在联交所暂停买卖，结合前几天的境外债重组，白名单重点企业，且至少2024年6月30日的净资产仍维持在741亿元的正值，一切都是利好信息，但是，信用真的能因为一个财报补发而修复吗？

1）亏损主要来源于2023年

你别说，恒大崩溃后，高杠杆高周转依旧能吸金，但到了2023年，房地产市场加速下行，碧桂园集团的收入约为人民币 4010 亿元，合同销售金额约1743亿元，亏损超过2000亿，归属于本公司股东应占净亏损为人民币 1784 亿元。

结构上问题也不小，对比2022年财报，实现收入约 4303.7 亿元，但判断销售情况主要关注的合同销售金额的3574.7 亿元，而2023年合同销售金额只有1743亿元，营收虽然值下降了6.8%，但合同销售金额仅仅只有1743亿，刚好腰斩以下，什么是合同销售金额呢？房地产开发企业与购房者签订的商品房销售合同中约定的房屋销售总金额，额外的这些收入差额，并不是卖房贡献的，资产处置或者其他的来源。

第二个亏损的主要来源是存货减值计提和金融资产及财务担保减值，这两个贡献了主要的亏岁来源，其实也好理解，市场下行，资产价格下跌，就不能按照原来的估值算，而另一个是应收账款无法收回，也得看你有没有给人家兑付商品。

2）2024恶化速度加快

信用破产是连锁反应的，以前敢买的不敢买了，以前敢垫资的也不敢垫资了，碧桂园的销售在2024上半年崩盘式下行，只看合同销售金额，原来三巨头之一的房企，2024年上半年合同销售金额仅仅只有260 亿元，对比顶峰的2021年上半年，合同销售金额约 3030.9 亿元，十分之一都不到，都不够支付到期的本息。

虽然亏损减少了，净亏损人民币 150.64 亿元，但主要的两个亏损来源，存货减值计提和金融资产及财务担保减值都计入到去年了，且合同销售才200多亿，这也导致了今年的诸多债务实质性违约，截止去年6月，碧桂园有 1472.87 亿元发生违约或交叉违约。

要说利好，还真有，毕竟现阶段，能把财报发出来，境外债重组取得进展就已经是重大利好了，但就经营情况，房地产下行继续，资产价格的弹性太大，而债务又是刚性的，叠加信用破产，靠卖房获得现金流的下行速度惊人，2024年上半年才卖出去200多亿房子，已经不足2021年鼎盛时期的十分之一，而高杠杆高周转的最大限制就是现金流，得不断地借新还旧，后来者必须规模更大才能维系前面的债务偿付和前面人房子的交付，这也就导致了碧桂园的危险还远没有结束，财报发出总归还是能修复一些信心，但不会太多，现在得人不见准现房，谁敢赌房企的信用履行，即便短期有白名单的贷款支持吗，长期的风险出清压力大了去了，除非房地产能像15年那样重现涨价去库存的神迹，但居民杠杆64%空间又严格限制了，只能寄希望于居民收入的超规模提升了，否则参与者总有人要成为代价。